涌融优配广州提振住房消费将放大招全面取消限购、限售、限价

　　一线城市中住房政策向来走在前列的广州再度出招涌融优配。

　　近日，广州市发布了《广州提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），围绕“居民就业增收”“消费能力保障”“服务消费提质”“大宗消费升级”“消费品质提升”“消费环境优化”“限制措施清理”“政策支持保障”八大领域，提出33项具体行动举措，旨在全方位激活消费市场。

　　这份《意见稿》中，住房消费无疑是公众最为关注的部分。

　　《意见稿》提及，将优化房地产政策，全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率；在城中村改造及老旧小区改造方面，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。此外，还计划推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。

　　去年9月底，随着广州放开限购，广州住房限制性政策已经基本全面解除，此次意见稿是再度强调，市场也预计在公积金政策方面，广州还有政策优化的空间。此外，今年广州也不断加快城中村改造进程，近期多个城中村改造也传出了新的进展。

　　不只是广州，近期江苏、深圳等地区也将住房消费纳入提振消费的方案中。

　　中国社会科学院研究员、国家未来城市实验室副主任王业强认为涌融优配，将住房需求列入“大宗消费更新升级”范畴，意味着住房消费成为政府推动经济增长、促进消费升级的重要抓手。这一政策定位不仅反映了住房需求的长期性和战略性，也体现了住房市场在经济结构调整中的重要作用。

　　广州多措并举满足住房需求

　　《意见稿》中，针对住房消费的表述主要包括有序减少消费限制、推进城中村及老旧小区改造，以及持续优化公积金使用政策。

　　在减少消费限制、优化房地产政策方面，《意见稿》称将全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，更好满足住房消费需求。在公积金使用方面，则将持续优化住房公积金使用政策，支持缴存人在提取住房公积金支付购房首付款的同时，申请住房公积金个人住房贷款，进一步优化租房提取政策措施。

　　中指研究院华南分院研究主管陈雪强认为，此份《意见稿》提及的全面放开限售、限购政策，广州已在去年实施，取消限价政策虽然此前并未发布正式文件，但是实际已在执行，开发商仍然要向有关部门进行价格备案，但官方不再提供指导价。

　　关于降低购房贷款首付比例和利率方面，陈雪强表示，广州目前首套及二套商贷首付比例均为15%，商贷首套利率为3%，公积金利率为2.6%，房贷首付比例及利率均算是较低水平，未来可能在公积金贷款首付比例方面有下调空间。

　　可供对比的是，融360数字科技研究院对全国45个重点城市房贷利率的监测数据显示，2025年4月，全国首套房贷款平均利率为3.10%，环比持平涌融优配，同比下降52BP；二套房贷款平均利率为3.21%，环比持平，同比下降98BP。以此对照，广州房贷利率在全国已经处在低位。

　　这份《意见稿》更有亮点的是，广州将扎实推进城中村及老旧小区改造，2025年计划推进新开工老旧小区改造超150个，更新住宅老旧电梯超9000台，完成城中村改造固定资产投资1000亿元。并推进利用专项借款购买存量商品房作为安置房。

　　在城市更新方面，今年广州进度明显加快。这主要表现在多个关键项目迎来重要突破，停滞数年的项目也正式迎来复工。例如，广州市中心的石牌村在今年就提出“拆整结合”的改造思路，白云区三元里片区改造也正式进入开拆阶段。

　　从资金投资的情况来看，广州各区也在不遗余力地加大投资力度。以黄埔区为例，2025年以来，黄埔城市更新项目新开工面积达105万平方米，多个项目实现安置房建成封顶，累计封顶面积达110万平方米，完成固定资产投资138.5亿元。

　　多地重视住房消费

　　这一轮对住房消费的重视，始于今年3月中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《提振消费专项行动方案》（以下简称《方案》）。

　　《方案》提出，持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。同时，适时降低住房公积金贷款利率，扩大住房公积金使用范围，加大租房提取支持力度，推进灵活就业人员缴存试点工作等。

　　随后，全国各地纷纷根据自身实际情况，推出切实方案，以更好地满足住房消费需求。

　　6月6日，《深圳市提振消费专项行动实施方案》发布，在住房消费方面，深圳的做法是，在本市范围内购买住房符合条件的，可申请提取一次住房公积金用于支付购房首付款；将支付房租提取比例提升至80%，并出台青年人才住房支持政策，巩固和完善“一张床、一间房、一套房”多层次租赁住房供应结构，推出更多高品质小户型保障性租赁住房。

　　江苏则聚焦于城中村改造及提高公积金对住房消费的支持力度。江苏明确提出，实施城中村改造5.6万户，大力推进房票安置、住房“以旧换新”，允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用于保障性住房和城中村改造。

　　在公积金支持住房消费方面，江苏提出加大租房以及建造、翻建、大修自住住房等提取住房公积金支持力度，支持有条件的地方允许购房人父母、子女按规定提取住房公积金支付购房首付款，提高住房公积金贷款额度，优化贷款条件。

　　对于住房消费的提振，中信证券在近期的研报中分析认为，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，更好地满足居民住房消费需求，呵护居民资产负债表修复。”房地产既是受益大宗消费升级的主力军涌融优配，也是释放财富效应的催化剂。中信证券认为随着房价止跌回稳，预计以居住品质升级为主的社会消费活动将日渐活跃。房产交易量的增加也会反过来拓宽居民财产性收入，结构性推动房价温和反弹。

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